Состоялось заседание Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости по теме: «Налогообложение коммерческой недвижимости с использованием новых правил определения налоговой базы как кадастровой стоимости: влияние на бизнес, обзор сложившейся практики, перспективы».
Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин отметил, что прошедшая налоговая реформа безусловно привела к росту налоговой нагрузки на собственников. Определенный выигрыш получили только собственники новых объектов, где балансовая стоимость была близка к максимальной. При этом, необходимо отметить, что возможность собственников торговых и административно-деловых центров исправно платить налоги напрямую зависит от «самочувствия» их арендаторов. И здесь ситуация выглядит не очень радужно.
Средняя доля вакантных площадей в торговом сегменте Москвы в 2015 году может достигнуть 11% против 7% по итогам прошлого года. При этом фиксируется существенное снижение потребительского спроса, что еще больше сжимает доходы арендаторов и вынуждает арендодателей идти на существенные уступки по ставкам аренды. При этом, по некоторым прогнозам уровень инфляции к концу года достигнет отметки в 15-17%.
Заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы, начальник Управления финансовой и налоговой политики Мария Багреева, отметила что с 2014 года субъекты РФ получили право переходить к налогообложению от кадастровой стоимости торговых и офисных объектов. Москва полностью воспользовалась этими полномочиями с 2014, поскольку кадастровая оценка имеет ряд неоспоримых преимуществ перед балансовой стоимостью: она отражает рыночные тенденции изменения стоимости объектов. Эта оценка независима и не дает возможности для недобросовестных манипуляций в сфере налогообложения и тем самым позволяет выровнять условия исчисления для добросовестных и недобросовестных категорий налогоплательщиков.
По информации Департамента экономической политики и развития города Москвы изменение правил налогообложения для ТЦ и офисов не привело к росту арендных ставок. По отдельным сегментам еще в 2014 году началось снижение ставок, вызванное тем, что изменение правил налогообложения привело к росту альтернативных издержек собственников. Если раньше можно было долго держать объект не сдавая его в аренду в поисках лучших условий и арендаторов, то изменение правил и рост нагрузки привел к тому, что ряд собственников в 2014 году стали снижать ставки, чтобы вовлечь объекты в оборот. 2015 году налог дает для города антикризисный эффект. У бизнеса появляется больше площадей по меньшим ценам.
Начальник Управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России Михаил Сергеев обратил внимание участников на то, что налоговая реформа позволила существенно усилить борьбу со схемами по уклонению от налогообложения.
«Почему она была введена новая система налогообложения? Было принято решение исключить субъективный фактор хозяйствующего субъекта в формировании своей налоговой базы», - отметил М. Сергеев.
«Как показывает практика, для того что бы бороться со схемами уклонения от налогообложения нужно совершенствовать налоговое законодательство. Уже достигнуты определенные успехи, но мы убеждены, что все пробелы в налоговом законе, которые позволяют на грани фола налогоплательщикам оптимизировать свое налогообложение должны быть устранены. Результатом первого года при введении кадастровой стоимости - основные лазейки в законе, которые позволяли использовать схему уклонения путем перевода объект на физических лиц на организации которые находятся на упрощенном режиме – эти схемы были закрыты. Выравнивание способствует не только фискальной составляющей, но и выравниванию конкурентной среды, формированию объективной конкурентной среды», - заявил он.
Михаил Сергеев также представил статистику по итогам 9 месяцев 2014 года: в перечне Правительства Москвы сформировалось 18288 объектов недвижимости подпадающих под налогообложение. Из них налог был уплачен с 5470 объектов, а по 12000 не уплачен. В основном, из 12 000 почти 8000 находилось в собственности физических лиц. За 1500 помещений организации не отчитались и задача ФНС – вовлечь их в налогообложение.
В заседании Комитета участвовали представители крупных девелоперских компаний, которые выделили основные проблемы прошедшей налоговой реформы:
• Остается неясной и непрозрачной методика кадастровой оценки объектов. Существующая методика не учитывает индивидуальных особенностей объектов;
• Непонятно, по какому принципу индексируется кадастровая стоимость. Бизнесу необходим понятный и прозрачный механизм прогнозирования изменения кадастровой стоимости объектов;
• Налоговое бремя для собственников возросло от 2 до 10 раз, переложить возникшие расходы на арендаторов невозможно. В результате роста налоговой нагрузки сильнее других пострадали объекты с малой площадью – до 20-30% их расходов идут на выплату налога.
«Бизнесу нужна четкая понятная методика оценки, однозначно трактуемая независимо от того, кто ее трактует. Чем четче и проще документ, тем более четко можно отстоять свои интересы», - подчеркнул вице-президент НП «Российская гильдия риэлторов» Константин Апрелев.
Директор Института оценки собственности и финансовой деятельности Николай Волович рассказал о проводимой в Минэкономразвития России работе по совершенствованию методической базы определения кадастровой стоимости. Основные усилия направлены на снижение резких колебаний кадастровой стоимости в зависимости от проводимой актуализации стоимости, повышения ответственности органов государственной власти и органов местного самоуправления за предоставляемую информацию для целей кадастровой оценки.
Заместитель председателя по вопросам оценочной деятельности и информационному обеспечению рынка недвижимости Виктор Журба продемонстрировал ситуацию на рынке коммерческой недвижимости города Москвы на основе проводимого совместно с Российской академией народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС) исследования, согласно которому за первые три месяца 2015 года наблюдается снижение ставок арендной платы на 10% по торговым помещениям, на 5% по офисным помещениям. При этом средняя стоимость продажи торговых объектов снизилась на 20%, по офисным объектам снизилась на 18%.
Участники заседания приняли решения направить предложения по корректировке налоговой реформы в Правительство Москвы.
Открывая заседание, председатель Комитета Александр Каньшин отметил, что прошедшая налоговая реформа безусловно привела к росту налоговой нагрузки на собственников. Определенный выигрыш получили только собственники новых объектов, где балансовая стоимость была близка к максимальной. При этом, необходимо отметить, что возможность собственников торговых и административно-деловых центров исправно платить налоги напрямую зависит от «самочувствия» их арендаторов. И здесь ситуация выглядит не очень радужно.
Средняя доля вакантных площадей в торговом сегменте Москвы в 2015 году может достигнуть 11% против 7% по итогам прошлого года. При этом фиксируется существенное снижение потребительского спроса, что еще больше сжимает доходы арендаторов и вынуждает арендодателей идти на существенные уступки по ставкам аренды. При этом, по некоторым прогнозам уровень инфляции к концу года достигнет отметки в 15-17%.
Заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы, начальник Управления финансовой и налоговой политики Мария Багреева, отметила что с 2014 года субъекты РФ получили право переходить к налогообложению от кадастровой стоимости торговых и офисных объектов. Москва полностью воспользовалась этими полномочиями с 2014, поскольку кадастровая оценка имеет ряд неоспоримых преимуществ перед балансовой стоимостью: она отражает рыночные тенденции изменения стоимости объектов. Эта оценка независима и не дает возможности для недобросовестных манипуляций в сфере налогообложения и тем самым позволяет выровнять условия исчисления для добросовестных и недобросовестных категорий налогоплательщиков.
По информации Департамента экономической политики и развития города Москвы изменение правил налогообложения для ТЦ и офисов не привело к росту арендных ставок. По отдельным сегментам еще в 2014 году началось снижение ставок, вызванное тем, что изменение правил налогообложения привело к росту альтернативных издержек собственников. Если раньше можно было долго держать объект не сдавая его в аренду в поисках лучших условий и арендаторов, то изменение правил и рост нагрузки привел к тому, что ряд собственников в 2014 году стали снижать ставки, чтобы вовлечь объекты в оборот. 2015 году налог дает для города антикризисный эффект. У бизнеса появляется больше площадей по меньшим ценам.
Начальник Управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России Михаил Сергеев обратил внимание участников на то, что налоговая реформа позволила существенно усилить борьбу со схемами по уклонению от налогообложения.
«Почему она была введена новая система налогообложения? Было принято решение исключить субъективный фактор хозяйствующего субъекта в формировании своей налоговой базы», - отметил М. Сергеев.
«Как показывает практика, для того что бы бороться со схемами уклонения от налогообложения нужно совершенствовать налоговое законодательство. Уже достигнуты определенные успехи, но мы убеждены, что все пробелы в налоговом законе, которые позволяют на грани фола налогоплательщикам оптимизировать свое налогообложение должны быть устранены. Результатом первого года при введении кадастровой стоимости - основные лазейки в законе, которые позволяли использовать схему уклонения путем перевода объект на физических лиц на организации которые находятся на упрощенном режиме – эти схемы были закрыты. Выравнивание способствует не только фискальной составляющей, но и выравниванию конкурентной среды, формированию объективной конкурентной среды», - заявил он.
Михаил Сергеев также представил статистику по итогам 9 месяцев 2014 года: в перечне Правительства Москвы сформировалось 18288 объектов недвижимости подпадающих под налогообложение. Из них налог был уплачен с 5470 объектов, а по 12000 не уплачен. В основном, из 12 000 почти 8000 находилось в собственности физических лиц. За 1500 помещений организации не отчитались и задача ФНС – вовлечь их в налогообложение.
В заседании Комитета участвовали представители крупных девелоперских компаний, которые выделили основные проблемы прошедшей налоговой реформы:
• Остается неясной и непрозрачной методика кадастровой оценки объектов. Существующая методика не учитывает индивидуальных особенностей объектов;
• Непонятно, по какому принципу индексируется кадастровая стоимость. Бизнесу необходим понятный и прозрачный механизм прогнозирования изменения кадастровой стоимости объектов;
• Налоговое бремя для собственников возросло от 2 до 10 раз, переложить возникшие расходы на арендаторов невозможно. В результате роста налоговой нагрузки сильнее других пострадали объекты с малой площадью – до 20-30% их расходов идут на выплату налога.
«Бизнесу нужна четкая понятная методика оценки, однозначно трактуемая независимо от того, кто ее трактует. Чем четче и проще документ, тем более четко можно отстоять свои интересы», - подчеркнул вице-президент НП «Российская гильдия риэлторов» Константин Апрелев.
Директор Института оценки собственности и финансовой деятельности Николай Волович рассказал о проводимой в Минэкономразвития России работе по совершенствованию методической базы определения кадастровой стоимости. Основные усилия направлены на снижение резких колебаний кадастровой стоимости в зависимости от проводимой актуализации стоимости, повышения ответственности органов государственной власти и органов местного самоуправления за предоставляемую информацию для целей кадастровой оценки.
Заместитель председателя по вопросам оценочной деятельности и информационному обеспечению рынка недвижимости Виктор Журба продемонстрировал ситуацию на рынке коммерческой недвижимости города Москвы на основе проводимого совместно с Российской академией народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС) исследования, согласно которому за первые три месяца 2015 года наблюдается снижение ставок арендной платы на 10% по торговым помещениям, на 5% по офисным помещениям. При этом средняя стоимость продажи торговых объектов снизилась на 20%, по офисным объектам снизилась на 18%.
Участники заседания приняли решения направить предложения по корректировке налоговой реформы в Правительство Москвы.
Комитет ТПП РФ по предпринимательству
в сфере экономики недвижимости
Документы
