Развернулась общественная дискуссия о внесенных в Госдуму изменениях в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Своим экспертным мнением о данном законопроекте делится заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Лариса Усович.

Законопроект  направлен на совершенствование системы государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета и вносит изменения в 10 законодательных актов, в том числе в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), Земельный кодекс  Российской Федерации  от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ), Федеральный закон от 24.06.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности), Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иные акты. Анализ проектируемых норм Законопроекта позволяет сделать вывод, что при его подготовке была учтена судебная и правоприменительная практика.

Несмотря на частые изменения законодательства в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета предлагаемые  Законопроектом изменения правового регулирования представляются своевременными и важными для предпринимательского сообщества, в частности:

– повышение качества и доступности государственной услуги, в том числе за счет создания удобных клиентских сервисов включая развитие электронного сервиса «Личный кабинет правообладателя»;

– уточнение правил государственной регистрации и государственного кадастрового учета,  правил проведения  правовой экспертизы, в том числе в случае предоставления дополнительных документов;

– исключения необходимости оформления нотариальной доверенности для работы через кадастрового инженера в установленных законом случаях и закрепления законом порядка подтверждения полномочий такого инженера;

– сокращение сроков введения в гражданский оборот объектов ДДУ за счет сокращения сроков совершения учетно-регистрационных действий;

– повышения уровня информационных технологий Росреестра, совершенствование и развитие электронного сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера»;

– исключение рисков нарушения прав граждан и юридических лиц, установление запрета на создание «сайтов-двойников» Росреестра;

– уточнения порядка взаимодействия между МФЦ, ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – ФГБУ) и Росреестра;

– упрощения в отдельных случаях механизма государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Российской Федерации;

– исправление реестровых ошибок работниками ФГБУ;

– внесением в ЕГРН сведений о землях, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, лесничествах и т.д.

Одновременно надо отметить, что ряд норм требует корректировки при доработке Законопроекта ко второму чтению.

1. Предлагаемые изменения в новой части 75 ст. 61 Закона о регистрации предусматривают право органа регистрации прав пересчитывать координаты характерных точек границ земельных участков без какого-либо заявления, согласования и даже без предварительного извещения заинтересованных лиц. Это затрагивает интересы владельцев земельных участков: при пересчете координат могут измениться уникальные характеристики земельного участка, включая его местоположение (изменения в системе координат). Пересчет новых координат может повлечь наложение земельного участка на другие земельные участки, водные объекты и лесные участки.
2. Сложности проведения правовой экспертизы по единым правилам зачастую связаны с отсутствием в законе полноценной дефиниции уже закрепленного на практике понятия.  Одно из наиболее часто встречающихся оснований приостановления учетно-регистрационного действия – «контур объекта отображен в чертеже и по координатам с нарушением Требований к подготовке технического плана, составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953». Как правило, государственные регистраторы данное замечание указывают в связи с тем, что в контур здания включены не все его элементы  (лестницы, пандусы, террасы и т.д.) Сегодня законодательство не содержит однозначного определения понятия «ограждающие конструкции», что дает право государственным регистраторам самим принимать решения о необходимости отображения тех или иных элементов здания (лестница, крыльцо и т.д.).  Необходимо устранить правовую неопределенность и законодательно закрепить определение понятия «ограждающие конструкции», в том числе для целей архитектурно-строительного проектирования, строительства, подготовки технического плана для проведения государственного кадастрового учета.
3. Качество проведения правовой экспертизы зависит от качества документов, подготовленных на этапе проведения кадастровых работ.  Низкая квалификация кадастровых инженеров  зачастую приводит к значительному числу ошибок на этом этапе. Необходимо сократить период, в течение которого кадастровый инженер не способен осуществлять профессиональную деятельность по объективным причинам (отпуск по беременности и родам либо по уходу за ребенком, служба в армии, длительная болезнь), для чего  внести  изменения в Закон о кадастровой деятельности в части сокращения срока, предусмотренного пунктом 7 части 15 статьи 29, и регламентировать законодательно процедуру приостановления кадастровой деятельности по уважительным причинам.
4. Внедрение в ГрК РФ информационного моделирования сопровождается переводом градостроительных процедур в электронный вид и созданием условий для автоматизированной проверки установленных законом требований на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства.  Уже сейчас имеются технические решения по автоматизированной проверке технических планов. Однако такая проверка не осуществляется по всем параметрам, необходимым для кадастрового учета. Препятствием для ее внедрения, в том числе, является наличие в составе технического плана не структурированного раздела – «Заключение кадастрового инженера» (далее – Заключение). Форма заполнения такого Заключения делает невозможным осуществление автоматизированного контроля предоставленных данных кадастровым инженером, поскольку она не содержит необходимых элементов и атрибутов структуры XML-документа технического плана, описанных в XML-схеме. Структурированное, системное Заключение позволит осуществить привязку его записей в отношении разделов и подразделов технического плана к структуре самого технического плана, что, в свою очередь, позволит провести автоматизированный контроль предоставленных кадастровым инженером данных.
5. Наибольшей критике со стороны некоторых СРО кадастровых инженеров (далее – СРО КИ) и Национального объединения СРО КИ  (к слову сказать объединяющего лишь 56% всех действующих СРО КИ),  подвергается предлагаемое Законопроектом решение о расширении полномочий  ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее ФГБУ) в части подготовки  документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о границах, а также выполнения кадастровых работ в случаях, установленных Правительством Российской Федерации (пункт 5 статьи 8 Законопроекта).  Фактически водится понятие «квази государственный» кадастровый инженер, при этом Законопроект не вносит каких-либо изменений в систему саморегулирования кадастровой деятельности, не меняет статус кадастрового инженера как члена саморегулируемой организации, не вторгается в компетенцию СРО в части ее контрольных функций по отношению к кадастровому инженеру.

Прежде всего надо отметить, что описание объекта недвижимости строится по принципу «от общего к частному», т.е. без общих границ невозможно получить точные границы земельного участка и сформировать достоверные сведения ЕГРН.  

Второе. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 января 2019 г. № 20-р установлены на период до 2022- 2023 г. г. ключевые показатели эффективности реализации плана мероприятий “Трансформация делового климата” по направлению “Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенствование государственной кадастровой оценки”, среди которых также есть показатели по установлению границ территориальных зон, лесничеств, водных объектов и т.д. Никто не будет оспаривать важность государственной задачи по установлению границ, но с текущим качеством выполнения кадастровых работ эту задачу в указанные сроки выполнить не получится. Представляется, что для уменьшения «градуса дискуссии» со стороны кадастрового сообщества при подготовке ко второму чтению непосредственно в Законопроекте следует закрепить те особые случае, когда кадастровые работы могут проводиться силами ФГБУ.  

Анализ профессиональной деятельности кадастровых инженеров и практика применения норм Закона о кадастровой деятельности показали необходимость дальнейшего совершенствования правовых норм, определяющих требования к качеству работ, выполняемых кадастровыми инженерами, и необходимостью создания более эффективной системы контроля за их деятельностью. В противном случае невозможность решения государством через систему частных кадастровых инженеров, объединенных в СРО с обязательностью членства, ключевых задач учетно-регистрационной системы, может в будущем привести к необходимости создания полноценного института государственных кадастровых инженеров.

Источник: https://www.gosrf.ru/regionsnews/my-dvizhemsya-k-sozdaniyu-polnoczennogo-instituta-gosudarstvennyh-kadastrovyh-inzhenerov/

Эксперт:  Усович Лариса
Тематики:  Законотворчество /  Кадастровая деятельность
Источник: Регионы России

К списку