На заседании Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства был рассмотрен вопрос: «Спецсчет для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме: проблемы и пути решения».
Вел заседание председатель Комитета Андрей Широков. Начиная разговор, он сказал: «Тема, которую мы сегодня поднимаем, одновременно простая и сложная. Мы поговорим не с точки зрения, есть ли спецсчет, как его открывали, кто его администрирует, а с точки зрения бизнеса, как сегодня управляющие организации, то есть бизнес-структуры, которые управляют многоквартирными домами, защищены от тех процессов, которые проводят собственники помещений в многоквартирных домах с использованием спецсчетов, принимая самостоятельные решения о проведении капитального ремонта тех или иных элементов дома. Давайте рассмотрим тему о роли управляющей организации при использовании собственниками спецсчета для проведения капитальных работ по дому. Все, что мы сегодня решим, мы должны будем направить в адрес Минстроя России и Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ».
Ведущий передал слово генеральному директору управляющей организации ООО «УК ЖИЛФОНД» Светлане Ремизовой, которая на конкретном примере проведения ремонта элемента находящегося в управлении УК ЖИЛФОНД дома, перешедшего на спецсчет для формирования фонда капитального ремонта, владельцем которого являются собственники помещений в данном МКД, подняла серьезную проблему, связанную с организацией капитального ремонта по договору, заключенному напрямую между собственниками и подрядной организацией без какого-либо участия управляющей организации, которая была поставлена перед фактом принятого собственниками решения. Начиная от решения о проведении работ, заканчивая принятием выполненных работ и подписанием закрывающих договор документов собственники взаимодействовали только с выбранной подрядной организаций, уровень квалификации и организации работ которой с точки зрения управляющей организации весьма сомнителен. При этом управляющая организация, по законодательству отвечающая за безопасность проживания граждан в МКД, должна в дальнейшем после проведенных работ принять в эксплуатацию данный элемент дома и далее нести ответственность.
По мнению Светланы Ремизовой, при принятии решения о проведении тех или иных работ по капитальному ремонту требуется не только решение собственников, как правило не имеющих достаточных компетенций для оценки необходимости работ, но и техническое заключение специализированной организации о состоянии объекта, планируемого для капитального ремонта. Кроме того, необходимы согласование методик проведения работ, так как выбранные методики могут не соответствовать конструкции дома, согласование проектной документации и контроль за выполнением работ. На всех этих этапах должны присутствовать эксплуатирующая и специализированная организации, которые согласно регламентирующим документам о применении спецсчетов на капитальный ремонт, могут быть исключены из процесса.
Светлана Ремизова обратила внимание, что в отличие от нормативной базы проведения капитального ремонта региональным оператором, регламентирующая документация о применении спецсчетов для формирования фонда капитального ремонта носит рекомендательный характер и не содержит никаких жестких нормативов. Данный пробел в нормативной базе применения спецсчетов создал определенную нишу для создания объединений собственников спецсчетов, например, в Москве действует Ассоциация собственников помещений в многоквартирных домах, владельцев специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта, имеющая определенное влияние на собственников при принятии решений о проведении капитального ремонта и организации работ.
Руководитель управляющей организации заключила, что учитывая полученный опыт, во избежание проблем с дальнейшей эксплуатацией МКД и возможных негативных последствий бесконтрольного проведения собственниками капитального ремонта и расходования средств, необходима четкая регламентация применения специальных счетов на формирование фонда капитального ремонта МКД, взяв за основу нормативные документы, регулирующие деятельность региональных операторов капитального ремонта, а также проводить методическую работу с собственниками по вопросам организации капитального ремонта и расходования средств спецсчета.
Татьяна Вепрецкая, директор СРО АНП «Национальный Жилищный Конгресс», согласилась, что проблем с проведением капитального ремонта МКД очень много, она поддержала мнение о том, что регулирование деятельности региональных операторов более четкое, чем регулирование использования спецсчетов, подтвердила, что согласно действующему законодательству управляющие организации, действительно, отстранены от решения вопросов по капитальному ремонту домов, перешедших на специальные счета. Выступающая отдельно остановилась на финансовых проблемах при проведении капитального ремонта с применением спецсчетов, таких как отсутствие практики кредитования и в целом банковских продуктов для спецсчетов. По мнению эксперта, необходимо пересмотреть всю систему спецсчетов и сделать ее по аналогии с системой региональных операторов капитального ремонта.
Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», предложила рассматривать специальный счет как целевую модель капитального ремонта МКД и представила позитивные характеристики применения спецсчетов, такие как формирование ответственного собственника, сокращение участия государства в сфере управления и содержания общего имущества в МКД, содействие развитию конкуренции на рынке услуг и работ по капитальному ремонту, развитие малого и среднего бизнеса и др. При этом эксперт отметила, что система спецсчетов развивается крайне медленно и неравномерно по субъектам РФ, включая объемы накоплений средств на спецсчетах. Ирина Генцлер остановилась на сложностях и рисках при применении спецсчетов для собственников, роли государства в развитии спецсчетов, важности формирования доверительных отношений между собственниками и управляющей организаций, необходимости совершенствования законодательства, а также отметила существенную роль информационно-методической поддержки собственников в сфере применения спецсчетов, например создание единого ресурса, доступного для всех регионов.
Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев, поддержал позиции Фонда «Институт экономики города» и выразил мнение, что спецсчет имеет большое будущее, но при этом необходимо упростить переход на спецсчета и принятие решения о проведении капремонта, пересмотреть нормативное регулирование с точки зрения участия управляющей организации в проведении капитального ремонта и приемки работ, урегулировать вопросы привлечения кредитных ресурсов, а также вопросы расходования средств со спецсчетов, так как в настоящее время в банках скопилось большое количество средств спецсчетов, которые не размещены на депозитах, никак не работают и просто обесцениваются.
Дмитрий Гордеев, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», согласился с выступающими, что необходимо обязательное участие управляющей организации в принятии решения о проведения капитального ремонта, контроле и приемке выполненных работ, необходимо также повысить ответственность собственника за принимаемые им решения.
Юрий Павленков, генеральный директор некоммерческого партнерства «Индустрия Сервейинг», привлек внимание к вопросам капитального ремонта и использования спецсчетов через призму проведения технического учёта, инвентаризации и мониторинга технического состояния МКД.
В заключительном слове председатель Комитета Андрей Широков отметил, что проблема, сформулированная в теме заседания, оказалась гораздо шире и глубже. «Мы обязательно проанализируем все высказанные позиции и подготовим предложения в адрес профильного министерства и профильного Комитета Госдумы».
Комитет ТПП РФ по предпринимательству
в сфере жилищного и коммунального хозяйства
Документы
